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2018-10-21 12:43 来源:岳塘新闻网

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赴港上市遇困,中梁地产董事长能否迎来胞弟加盟?

本文来源于:蓝鲸财经 2018/05/25 0

随着其与中梁地产董事长杨剑的兄弟关系浮出水面,更多人开始猜测,杨剑平会否加盟中梁地产?

作者 王洁

5月22日,中交地产股份有限公司(简称中交地产)发布公告称,公司总裁杨剑平由于个人原因申请辞去该职务。对于杨剑平的新去向,外界充满好奇。随着其与中梁地产董事长杨剑的兄弟关系浮出水面,更多人开始猜测,杨剑平会否加盟中梁地产?

诸多猜测的核心因素,均出自对中梁地产赴港IPO的重重困境表示质疑。对于一家房企来说,最重要的莫过于钱、人、地,但中梁地产这几项指征的表现却不甚理想。倘若中梁地产董事长胞弟杨剑平加入,中梁地产能否就此破局?而他又会否加入?市场在等杨剑平的答案。

杨剑平会加盟中梁地产吗?

前中交地产总裁 杨剑平

公开资料显示,杨剑平是中梁地产董事长杨剑的弟弟,但这对兄弟的交集非常少,唯一的一次是出现在两年前中房地产的一则公告里。

2018-10-21,中房地产(后与中交地产合并更名为中交地产)发布公告称,拟与关联方温州中梁顺置业有限公司共同投资成立项目公司,对位于宁波市鄞州区房地产项目进行合作开发。由于中梁顺置业实际控制人杨剑为中房地产总经理杨剑平的家庭成员,因此上述事项构成关联交易。

杨剑平、杨剑兄弟二人的关系就此浮出水面,杨剑平为何不去哥哥杨剑的公司却转投中房地产,这引发了外界的诸多猜测。一位熟悉中交地产的人士对蓝鲸地产表示:“杨剑平当初选择去中房地产是为了证明自己。”在进入中房地产之前,杨剑平与哥哥杨剑各自拥有一家地产公司,分别为“浙江新中梁房地产开发有限公司”与“浙江中梁置业有限公司”,两家公司独立运营,侧面印证了该人士的话。

对于杨剑平为何离开中交地产,一位接近杨剑平的人士表示:“表面上看,他在中交地产的职位很高,但在整个中交集团内部来看,他其实并没有太多话语权。”在外遭遇诸多不顺之后,杨剑平会借此契机与哥哥杨剑握手言和吗?

事实上,据蓝鲸地产梳理,虽然分别供职于不同的公司,但两兄弟的经营思路与风格极为相似。

其中,哥哥杨剑领导的中梁地产近年来效仿闽系房企,走出了一条强扩张、快周转、高杠杆之路。而弟弟杨剑平在加入中房地产后也从设立战略投资中心、品牌营销中心提升管理效率,拟尝试项目运营团队跟投机制等方面着手做出了调整。在中房地产以托管的方式与中交地产实现整合之后,他为中交地产定下了冲刺“央企前三”的目标,同时加快纳储,而彼时中交地产的营业收入仅有2亿。

除此之外,两者均对著名商业实业家稻盛和夫独创的“阿米巴模式”持赞同态度。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉蓝鲸地产:“从家族企业的成长角度看,聚拢家族中优质的管理资源进而做大产业,其逻辑上是说得通的,所以说杨剑平回到中梁地产也不是没有可能。从中梁地产本身来说,当前也需要几个挑大梁的人才,若家族内部有合适人选,那么自然是最好不过了。”

财技高手PK中梁资金困局

梳理两人2016年的那场合作可以发现,杨剑平是个财技高手。2018-10-21,中房地产推出重组预案,拟以64.34亿元对价收购六家公司股权,同时中房地产拟向中交集团、温州德欣定增募资42.5亿元,用于房地产项目投资及偿还金融机构贷款及融资租赁款。其中,温州德欣认购金额达到34.5亿元,其实际控制人为杨剑平。

虽然该重组案因未与标的企业中交地产债券持有人达成一致意见而难产,但杨剑平并未就此放弃进主中房地产,仅三个月后,杨剑平再以12亿成为中房定增案的“专属”对象,且被正式被聘任为中房地产总经理。

彼时,业内分析认为,杨剑平之所以如此执著于入主中房地产是因为“中梁地产一直在资本市场上寻求一些机会与可能的动作。”除此之外,亦有人士指出,中梁地产或将实现借壳上市,而杨剑平主要负责资本运营。

无论当时处于何种考虑,杨剑平都凭借这场并购向外界显示了他的财技,而这正是中梁地产目前所急需的。

据了解,杨剑带领下的中梁地产虽然起源于温州,但却有一颗做大的心,最近几年中梁地产效仿闽系房企“打法”,凭借高杠杆实现了快速扩张。据克尔瑞公布的数据显示,2008年中梁地产销售额仅过30亿元,2015年为168亿元,2016年销售额实现翻番达到336.8亿元,2017年上升至757.9亿元。高速增长的同时,其拿地速度也在加快。根据克尔瑞统计的数据,2017年中梁拿地金额294亿元,新增土地建面921万平方米。

激进的规模扩张必须要有足够的资金支撑,中梁地产能否经受住这种资金考验?蓝鲸地产根据公开资料梳理,过往几年,中梁地产的融资渠道主要集中于银行信贷、信托、公司债及跟投机制。

但自去年以来,在中央“去杠杆”的大背景下,传统银行信贷和国内发债都在收紧,房企普遍缺乏理想的融资渠道,这一局势下,资金吃紧的企业不得不选择“贵钱”。根据用益信托网数据,截止2018年5月,中梁地产累计信托发行规模约为230亿元。另外一组数据显示,今年新成立的房地产信托收益率已经达到了8.05%,其他类投向均在8%之下,中梁地产信托成本之高由此可见一斑。

在国内信托融资成本高企的背景下,作为TOP30房企里唯一一家未上市的房企,中梁地产急切需要打开境外融资的通道,5月7日,其上市计划被曝出。然而,就在被曝出上市计划后不久,中梁地产刚上任不足半年的CFO罗俊便辞去了相关职务,这已是中梁地产一年内两换CFO,虽是正常的人事变动,但却给即将赴港上市的中梁地产蒙上了一层阴影。

曾有业内人士对蓝鲸地产表示:“CFO对于一个企业来说至关重要,他是对企业最熟悉的人,类似的职位基本多年都不会出现变动,在国企中表现尤甚。”安居客首席分析师张波分析认为:“频繁更换首席财务官,通常预示着公司的财务出现了问题。”

中梁地产的财务状况究竟如何,这恐怕要等其披露招股书之后才能找到答案。眼下,其最为急迫的是寻找一位新任CFO,来继续推进上市进程。而央企这些年的履历为杨剑平扩展了人脉、资源与经验,这也是外界猜测其与中梁地产契合度较高的主要原因。

中梁主战场的“稳定剂”?

而杨剑平央企背景积累的政商关系,也是中梁地产目前所急需的。2017年11月,中梁地产董事长杨剑登上胡润富豪排行榜,财富达185亿元,排名第24位。在新上榜的10人中,他是最年轻的一个。但这种情况正在发生改变,目前,中梁地产重点布局的“三四线市场”正面临着与大型房企直面的激烈竞争。

资料显示,2016年之前,中梁地产的土地储备集中在浙江省,浙江项目的占比高达80%。2016年后,中梁地产开启了全国化布局,但仍然聚焦三四线。借助中央去库存的政策红利,中梁地产实现了规模的快速增长。中梁地产董事长杨剑曾表示:“如果布局一二线城市是开大奔,布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔,我开50辆宝马mini,我还是大有机会的。”

但自去年伊始,在一二线城市限购频频加码的情况下,部分龙头房企开始调整策略进军三四线。中指院数据显示,50家百亿代表房企去年在三四线城市拿地面积增长145%至1.7亿平方米,三四线城市的土地储备占比上升12个百分点至46.1%。

在这些龙头房企面前,中梁地产无论是资源、资金还是规模与品牌均不占优势,他们的进入会对中梁地产产生怎样的影响?严跃进分析认为:“对于中梁地产本身来说,其市场份额存在被挤压的风险。”

蓝鲸地产从一位与中梁地产有合作关系的人士处获悉,“中梁地产下半年要进行区域合并,目前赣皖区域势头比较猛,可能会吞并其他区域。”在一位不愿具名的专家看来,这背后的寓意是,这些被吞并区域的销售与拿地正在萎缩。

此外,蓝鲸地产根据易居研究院提供的一份数据统计,2017年前5月,中梁地产在全国范围内拿下了34宗地块,而2018年这一数字只有19宗。值得注意的是,拿地宗数减少的同时,其拿地金额却在不断攀升。据蓝鲸地产不完全统计,2017年全年中梁地产拿地金额为294亿元,而2018年1-4月份,其拿地金额已经达到了284亿元。利润空间被压缩,是中梁地产在三四线市场的一个明显特征。

“从地方政府角度看,更加考虑土地背后的税收产值等,所以中梁本身也还是有优势的,可以适当做差异化的模式,找大房企不投资且成长机会较好的城市。”严跃进如是说,但这些城市本土房企一般更具优势,是否能从其手中分一杯羹更取决于政府的态度,杨剑平的央企背景显然是一块儿“敲门砖”。

虽然外界对杨剑平的离职有万千解读,但他只是淡淡地对蓝鲸地产表示:“下一站还没确定,可能会休息一段时间。”或许,一如成立新中梁与入主中房地产的争执与纠结,此时杨剑平需要时间重新调整,而对于中梁地产而言,能等多久?能不能等到?一切还有太多未知之数。

编辑:白培培
胞弟 中梁 董事长 地产
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