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政策调控对我国房地产周期运行的影响研究

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发表于 2018-8-4 13:52:16 | 只看该作者 |只看大图 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式

1我国房地产市场的周期性变化

  房地产行业,在供需两端博弈的影响下,经济运行始终围绕长期趋势线上下波动,呈现周而复始的扩张性和收缩性的交替运动。具体来说,当供给过剩,市场有效需求不足时,市场会进入收缩期,房屋空置率增加,房价回落。在房地产市场进入循环低点时,购房者抱着“抄底”的心态,逐渐进入房地产市场,增加的购房需求带动了市场扩张,房地产投资增加,房地产市场实现由萧条到复苏的过渡。此后,市场预期的逐渐向好,又进一步加剧购房需求,有限的土地供给和增加的住房需求使房价逐渐走高,房地产市场走向繁荣。当房市过热时,受资金约束的消费者以及理性购房者将会暂时退出房地产市场,同时,为防止地产泡沫而纷纷出台的调控政策,使得房市降温徐徐而来,房地产市场由繁荣向衰退阶段转变。此时,投机者大量抛售房产,房屋空置严重,房屋供给大于需求,种种诱因加速了房地产市场的萧条,房地产市场呈现量价齐跌现象。随即形成了由复苏,到繁荣,到衰退,再到萧条一个完整的房地产运行周期。

  2影响我国房地产市场周期波动的政策因素

  21财政政策

  就财政政策而言,政府主要通过税收手段干预房地产市场运行,加征房地产相关税费,一方面会增加地产商的开发成本,导致房价增加;另一方面高房价和高税费增加了消费者的购房成本,导致一些非刚性需求者暂缓购房行为。相反,降低或者免征相关税收会刺激房地产市场繁荣。具体而言,将税费的征收区分为房地产开发、流通、持有三个环节,在房地产开发环节与流通环节,政府更多地需要关注当地房地产市场的形态,对于卖方垄断市场,开发商会将增加的成本转嫁到房价上,因此增税不仅不能抑制房价上涨,反而会加速房价的上升。而对于一般市场而言,税收的增减会通过正常的供求机制影响房价变化。而持有环节的税收对于房产拥有者而言,是长期、持续的费用支出,开征此税费将有可能影响投资者的投资热情,抑制投资需求,从而达到降低房价的目的。

  22货币政策

  货币政策,主要包括利率政策和信贷政策,央行通过利率调整,放松或收紧信贷门槛,影响开发商的建造成本以及投资者的购房成本,从而在供求机制的作用下影响房价。其中,信贷政策能够更加直接地收放信贷规模,控制投资额,调控房价的作用时滞更短,效果更明显。而利率政策,其作用机制主要是通过利率影响投资成本,进而改变原有的供求结构,其作用时滞更长,但调控力度相对温和。简言之,货币政策可以引导信贷资金的合理流动,防止房地产过度投机、泡沫滋生,可以说,货币政策也可以在一定程度上形成风险防控机制,规避热钱肆意流入。同时,在经济不景气时,通过构造宽松的信贷环境,降低利率,可以扩大房地产行业投资和消费需求,刺激房地产经济繁荣,并带动上下游产业协同发展。因此,适当的货币政策能够促进我国房地产周期正常运行,房地产市场健康发展。

  23城镇化政策

  中国地区分化严重,区域差异明显,大城市因其特有的经济和资源优势,吸引大量人群迁入,人口集聚必将增加对房产的需求,有限的土地供给与逐渐增加的购房需求,造成了大城市房价的上升。相反,经济发展水平相对落后的偏远地区,土地供给充足,人口密集度低,高库存、高空置成为普遍现象,房地产市场冷清,房价与一线城市形成天壤之别。因此,国家的城镇化进程对于推进国家整个房地产行业均衡发展至关重要。城镇化进程加速,将会带动地产行业加速发展,同时,房地产行业的繁荣又会辐射到其他相关行业,带动其协同发展。从政策层面考虑,如何制定合理的城镇化政策,对于构建大城市圈,缩小城乡差距,协同一、二、三、四线城市房地产业共同发展具有显著的推动作用。

  3我国房地产市场的政策周期

  房地产的周期变化从本质上离不开供求机制的作用,人口、土地供给、信贷资金共同决定着供需端的博弈,二者的较量决定了房价走势,同时也赋予了房价一定的周期性。在我??房地产市场机制尚未十分健全的背景下,政府对支撑国民经济发展的房地产行业给予了更多的关注与调控。其目的在于规避房价的大涨大跌,防止过度投机所带来的地产泡沫,从而更好地规避泡沫破裂而引发的经济危机。2006年至2016年,我国的房地产市场大致经历了四个周期(见下图)。

  2006年至2016年我国房地产市场4轮周期运行图

  31第一轮周期:200702―200810

  第一轮周期从2007年2月政府出台“927收紧房贷”政策开始,一直到2008年10月政府出台“救市政策”结束,政策收效明显。“927”政策前夕,国内70个大中城市房价均处于上涨趋势,政策收紧后,房地产销售呈现量价齐跌,房地产市场收缩期开启。2008年,全球金融危机爆发,为防止世界经济增长乏力对中国经济的冲击,国家出台“促进经济增长的十条措施”救市,宽松的政策环境使房市逐渐回暖。32第二轮周期:200811―201203

  第二轮周期从2008年11月开始,至2012年3月终止,在2008年救市政策的激素性刺激下,房市升温,房价反弹,房地产市场进入了新一轮扩张期。为抑制房价过度上涨,2009年12月、2011年1月,“国四条”“国八条”政策接力出台,房地产市场降温,房价回调。2012年3月,伴随商品房成交量逐渐萎缩,房价下跌,此轮房地产周期结束。2012年中国经济开始进入下行阶段,至此,房市进入冷清期,为促进房地产行业发展,刺激经济复苏,国家在房地产政策方面,调整公积金政策,鼓励释放刚需,推动房地产市场回归住房需求本位。

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